FRUCTINVEST
INGENIERIE PATRIMONIALE
EXEMPLE 1: ECONOMIES SUR UN EMPRUNT
Mr Martin, pharmacien, est propriétaire à titre personnel des murs commerciaux qu'il loue à son officine. Il perçoit des loyers qui constituent des revenus fonciers. Il envisage différents investissements (acquisition d'un bateau, une nouvelle voiture mobilier ou objets d'art). Pour ce faire, il souhaite emprunter 100 000 euros sur 5 ans. Comparons ce que va lui couter son crédit avec ce que va lui apporter la cession d'usufruit temporaire de son bien immobilier.
Valeur des murs 500 000 euros
Loyer annuel net de charges : 40 000 €
IRPP 40% : 16 000 €
CSG 11% : 4 400 €
Revenu net : 19 600 €
Revenu net 5 ans : 98 000 €
Remboursement crédit : 100 000 €
Intérêts emprunt 5 % : 18 000 €
Revenu net ou déficit (98 000 - 118 000) : - 20 000 €
Solution : la cession temporaire d'usufruit
Nous proposons à M. Martin un démembrement temporaire limité à la durée de son emprunt soit cinq ans :
Cession temporaire de l'usufruit de ses locaux pour un montant de 100 000 euros.
Durant le démembrement, les loyers seront perçus par l'usufruitier. Au terme du contrat, Mr Martin retrouvera sans formalité l'intégralité de son bien et ses loyers.
Economie réalisée par Mr Martin : 20 000 euros.
EXEMPLE 2 : OPTIMISATION PATRIMONIALE
Mr et Mme Dupond possèdent un patrimoine de rapport d'une valeur de 1.5 millions d'euros dont le rapport net de charges locatives est de 90 000 euros annuel avant fiscalité. Ils disposent par ailleurs de revenus professionnels qui suffisent à leur train de vie. Ils envisagent d'effectuer l'acquisition d'un appartement destiné à un de leurs enfants. Informés par leur conseil, ils nous contactent.
Déterminons préalablement combien rapporte réellement leur patrimoine:
Valeur du patrimoine : 1 500 000 €
Loyer net de charges : 90 000 €
Revenu net imposable : 90 000 €
Impôt sur le revenu 40,00% : 36 000 €
CSG, CRDS 11,00% : 9 900 €
ISF 1 ,00% : 15 000 €
TOTAL CHARGES FISCALES : 60 900 €
REVENU NET DU PATRIMOINE : 29 100 €
Nous proposons à M. et Mme Dupond un contrat de cession d'usufruit temporaire de 5 ans renouvelable.
Mr et Mme Dupond, percevront à la signature de ce contrat un capital de 210 000 euros.
Comparaison
Sans cession d'usufruit temporaire:
Les 29 100 euros de revenu net placés à 4% feront au terme de 5 ans un capital de 160 500 euros.
Avec cession d'usufruit temporaire:
Les 210 000 euros perçus placés de la même manière feront un capital de 255 500 euros au terme de 5 ans. Soit un gain de 95 000 euros.
Encore ne s'agit-il que de la façon la plus simple d'utiliser ce capital. En l'occurrence Mr et Mme Dupond envisage un autre type d'investissement, l'acquisition d'un bien immobilier.
